История Аренды

"Здаеца угал", или откуда пошло "сдам-сниму"

"В начале июля, в чрезвычайно жаркое время, под вечер, один молодой человек вышел из своей каморки, которую нанимал от жильцов в С—м переулке, на улицу и медленно, как бы в нерешимости, отправился к К—ну мосту". Так начинается "Преступление и наказание". Достоевский счел необходимым приступить к рассказу о Раскольникове с описания его "жилищных условий": "Каморка его приходилась под самою кровлей высокого пятиэтажного дома и походила более на шкаф, чем на квартиру. Квартирная же хозяйка его, у которой он нанимал эту каморку с обедом и прислугой, помещалась одною лестницей ниже, в отдельной квартире…"

У нас с вами еще будет время порассуждать о том, что значит "нанимать от жильцов", сейчас же просто отметим, что Родион Романович квартиру нанимал. Как и большинство героев — "маленьких людей" русской литературы XIX века – вспомним гоголевскую "Шинель", лесковского "Павлина", "Петербургские трущобы" Крестовского…
Именно с трущобами литературно ассоциируется у большинства найм квартиры — а ведь это не так: жилье снимали и "штафирка" Хлестаков, и граф Алексей Вронский. Да что там – Пушкин, исключая младенческие годы, никогда не имел своего жилища.

Арендные отношения между людьми стары как мир: я отдаю тебе за деньги (или другую, имеющую ценность собственность) во временное владение то, без чего могу пока обойтись. Не станем сдувать пыль с фолиантов о римском праве или же расшифровывать то, что написано нашими далекими предками на новгородских берестах. Но вот с некоторыми авторами, утверждающими, что аренда в России оформилась лишь к концу XIX (теперь уже позапрошлого) века, стоит поспорить.

Перенесемся с вами в век восемнадцатый. Великолепие, пышность и богатство? Увы, сей взгляд поверхностен. По "золотому веку" блеск и нищета шагали рука об руку. Мы не к тому, что "Петербург-город контрастов" — это само собой разумеется, мы – о дворянском сословии, об аристократии даже. Мемуары и дневники современников (а их не так уж и мало сохранилось с того времени) свидетельствуют о том, что уже в пору Елизаветы Петровны (до Екатерины Великой) некоторые, в основном поднявшиеся при Петре, роды разорялись, и наследники вынуждены были сдавать внаем (разумеется, не простому люду, а себе подобным) часть доставшихся им от более благополучных родителей особняков.

И все же "дворянский найм" был явлением достаточно редким. Более активно арендные отношения развивались на иной ступеньке социальной лестницы – в среде обычных петербуржцев, "настоящих городских обывателей", как трактовало их Городовое положение 1785 года: под эту категорию попадали все те, кто владел домом на территории города: мещане, купцы, ремесленники, чиновники, лица духовного звания… Сдавать жилье их побуждала, очевидно, не только и не столько крайняя нужда, сколько, так сказать, объективные обстоятельства: город стремительно рос в своей численности, приток приезжих все увеличивался, а тем нужно было где-то жить.

Таких, в отличие от собственников-"обывателей", называли "жильцами", то есть людьми, постоянно проживающими в Петербурге, однако не владеющими личной недвижимостью. Интересно, что это обстоятельство было тесно связано и с другими гражданскими правами: "жильцы", как правило, не входили в корпоративные профессиональные объединения ("цеха"), не могли участвовать в выборах городских властей — магистратов.

Если вернуться в первую половину XVIII века, то к ее исходу, осени 1750 года, по донесению петербургского генерал-полицмейстера, в городе, не считая детей, проживало около 75 тысяч человек. "Обывателей", то есть, повторим, владеющих домами – уже с детьми – насчитывалось немногим более 38 тысяч человек.
Нетрудно посчитать, что приехавших, осевших в Петербурге, но не имеющих своего жилья, было большинство. Такое соотношение "обывателей" и "жильцов" не только не сохранялось, но и полярно увеличивалось, вплоть до Октябрьского переворота. Петербург, можно сказать, был самым "арендным" городом в России.

Однако в обозреваемом нами периоде предложения сдачи-найма поначалу строились не по принципу "ты мне, я тебе", а были, как говорится, предложением, "от которого трудно отказаться". В первой половине XVIII века предоставление жилья чужим людям являлось для большинства "обывателей" обязательной повинностью – речь идет о постое. На него определялись, как мы знаем из литературы, военные – часто сменявшие друг друга (войны-то шли бесконечно) армейские полки. Да и более привилегированные – гвардейские – соединения также с полным на то правом оседали в домах несчастных "обывателей"; речь идет, разумеется, не о полковниках, а об унтер-офицерском и солдатском составе, причем с женами и всеми прочими домочадцами… И, упаси Боже, если домохозяин предоставит сему шумному семейству абы что – городские власти строго следили за тем, чтобы у определившихся на постой были светлые просторные комнаты, со свечами и дровами, иначе могли и наказать…

И лишь в 40-е годы для размещения низших и средних гвардейских чинов с семействами стали строить слободы – знаменитые петербургские улицы-"роты". Но по-прежнему для "обывателей" оставалось обязанностью размещать у себя невысокого ранга придворных служителей с их семьями. Более того, власти, очевидно, руководствуясь стремлением развивать "гостиничный бизнес", уже в 1723 году запретили владельцам домов принимать за деньги всех прочих приезжих, дабы последние пользовались постоялыми дворами. Однако, как и многие законы на Руси, этот указ как-то забылся сам собой, и к концу века аренда, основанная на свободных, подлинно договорных отношениях, стала входить в полную силу.
2. Калорифер в светлице

Что сдавалось и что снималось? В тех же воспоминаниях, дневниках, мемуарах сохранилось описание типичного жилища рядового горожанина XVIII века. За исключением дворцов вельмож, каменных, в 2-3-4 этажа, жилых домов в Петербурге было мало. Из-за нехватки средств не получило развития одобренное еще Петром городское строительство по "образцовым" проектам, под наблюдением и руководством специалистов-архитекторов – известно, что сам Доменико Трезини разработал один из таких "образцовых" проектов дома для горожанина среднего достатка.
Рядовая же городская постройка унаследовала от XVII века (с определенной модернизацией) два типа деревянных домов – трехкамерный и пятистенок. Их объединял выходящий на улицу торцевой фасад в три окна.

Трехкамерник строился по принципу "изба-сени-изба": передняя изба была парадной, задней отводились служебные функции. Крыльцо вело в сени, поэтому войти в такой дом можно было лишь через калитку. А в пятистенке пятая стена отделяла чистые, по уличному фасаду, комнаты – "залу" и "спальню" — от хозяйственных помещений – кухни и кладовых. Сени в пятистенке вытягивались вдоль длинного, дворового, фасада, в них вел вход с улицы, а уже из сеней можно было попасть в любую из комнат.

Число комнат в таких домах со временем постоянно увеличивалось. Это было продиктовано не только возрастающими потребностями семьи, но и становящейся постепенно обычным явлением практикой сдачи жилья внаем. Причем расширение дома шло, как правило, не за счет новых срубов, а разгораживанием имеющегося. Число возводимых перегородок зависело от предприимчивости хозяина.

Интересное наблюдение (правда, гораздо более позднего времени, но суть от этого не меняется) находим мы в рассказе Лескова "Павлин". Там одна "тетушка" во внутренних флигелях принадлежавшего ей дома понаделала клетушек под общие квартиры для бедных "на том основательном расчете, что дробные квартиры всегда приносят более, чем крупные, потому что они занимаются людьми бедными, которых всегда более, чем богатых, и которые не претендуют ни на вкус, ни даже на чистоту".

Трехкамерный дом был более приспособлен для сдачи жилья внаем, нежели пятистенок: в "трехкамернике" передняя изба разгораживалась на несколько – в зависимости от потребностей домовладельца и "контингента" арендаторов – комнат, сам же хозяин с семьей жил в задней избе, и даже в сенях выгораживалась каморка для совсем уж бедного постояльца. И в пятистенке, и в трехкамерном доме имелась "светелка" — ухоженный чердак, — сдавалась и она.

В разгораживании передней избы стала намечаться анфиладная перепланировка: двери вели непосредственно из комнаты в комнату, и все они оказывались проходными, что, как вы понимаете, было для жильцов страшно неудобно. Видимо, здесь сказывалось стремление домохозяев в планировке жилища походить на владельцев богатых дворянских особняков, да и практический интерес, видимо, имел место: при расположении комнат анфиладой было легче следить за поведением и образом жизни постояльцев…

Город между тем рос в высоту. Во второй половине XVIII века, и особенно к концу его, обычным домом рядового мещанина-петербуржца, то есть основной категории промышлявших арендой "обывателей", становится здание в два этажа. Оно, как правило, имело отдельные входы на каждый этаж, так что на улицу выходили две парадные двери. Сдавался, как правило, второй этаж, целиком или разгороженный; хозяева, часто еще державшие в доме лавку или трактир, жили на первом.

Автономность второго этажа делало его привлекательным для желающих снять в Питере жилье, поэтому основная часть арендаторов от отживающих свое пятистенков и трехкамерных "одноэтажек" стала тянуться к этому типу строений. Тем более что уровень комфорта был здесь неизмеримо выше: например, у особо зажиточных мещан-арендодателей на сдаваемом втором этаже имелись даже калориферы – устройства, позволяющие регулировать исходящее от "голанки" тепло. Лавки и полати в таких домах заменялись мебелью европейского образца – стульями, диванами, столиками, светцы для лучины – подсвечниками, и даже люстрами, слюдяные оконницы – застекленными рамами, натуральная фактура сруба – обоями-"шпалерами" по стенам внутри и штукатуркой "под камень" снаружи, дощатый пол – покрытием из "лещади" (керамической плитки).

Разумеется, такое жилье, даже разгороженное для нескольких съемщиков, обходилось им гораздо дороже, нежели проживание в "передней избе". На рост цен влиял и страшный бич российских городов XVIII века – пожары: каждый из них уничтожал как минимум несколько стоявших рядом строений (кучность постройки в Петербурге, несмотря на запреты, стихийно – и за взятки – росла); соответственно, уменьшалось предложение, и стоимость найма увеличивалась.
3. На гербовой, на простой, на словах и... кулаках

Правовые основы аренды жилья в России были закреплены в десятом томе первой части Свода гражданских законов. Однако их формулировки допускали разные толкования, поэтому Правительствующему Сенату в своих кассационных решениях не однажды приходилось уточнять их.

Скажем, закон обязывал включать в соглашения лишь цену и срок аренды, в остальном же допускались "всякие другие произвольные условия, законам не противные". Понятно, что "произвольные условия» рождали произвол — как со стороны домовладельцев, так и нанимателей. Например, опись имущества, отдаваемого в наем, не считалась обязательной принадлежностью договора, поэтому было трудно доказать потом в суде, что кое-что из обстановки поиздержавшийся арендатор отнес в ломбард, да так и не выкупил... Факт неплатежа или задолженности Сенат не полагал достаточным основанием для досрочного прекращения действия договора. Поэтому хозяин квартиры, в свою очередь, считал себя вправе, не прибегая к помощи властей, "экспроприировать" в свою пользу имущество жильца за неуплату или недолжное поведение, а то и вовсе выселить раньше срока.

Договор аренды мог быть заключен как в письменной, так и в «словесной" форме. Домашним порядком, "на доверии", совершались сделки, если плата за найм жилья была менее пятисот рублей в год. Такое соглашение писалось на простой бумаге, а гербовый сбор составлял всего 80 копеек в год. Нередко простые договоры оформлялись в виде так называемых квартирных книжек, куда потом вписывались поступления арендной платы и вклеивались марки гербового сбора. Достаточно даже было простой расписки с указанием суммы задаточных денег, срока найма и подписей сторон, чтобы она считалась заключенным договором.

Дорогие квартиры, с арендной платой свыше пятисот годовых, сдавались в наем, как правило, на основании договора письменного — на гербовой бумаге и с участием нотариуса. Оплата в этом случае фиксировалась в принадлежащей съемщику копии договора.
Обязанности и права сторон в письменном договоре регламентировались более подробно, нежели в соглашении "на доверии". Квартировладелец был обязан передать нанимателю помещение в годном для проживания состоянии и, что важно, точно в оговоренный срок: мы знаем, что в тогдашней России квартиры, особенно дорогие, снимались заранее, например, с осени — до отъезда на дачу. Кроме того, хозяину вменялось в обязанность (если это не было оговорено иначе) нести по дому обычные повинности — от уборки комнат до улаживания отношений с полицией, а также защищать сдаваемое жилье от посягательств на него третьих лиц, под которыми имелись в виду, разумеется, не "тати ночные", а, например, родственники, посчитавшие себя ущемленными в правах...

Арендатор был вправе требовать с постояльца возмещения убытков, связанных с порчей или утратой имущества. Хотя, как говорилось выше, доказать таковые бывало довольно трудно, и уже на постояльца в этом случае ложилась обязанность доказывать обратное — что ущерб случился не по его вине. А право нанимателя состояло в том, что он мог требовать изменения условий договора, прежде всего снижения арендной платы, если уже после вселения обнаруживались скрытые изъяны. Два из них — питерская сырость на стенах и наличие домашних насекомых — свойственны были даже дорогим квартирам. Другое дело, что и это обстоятельство (факт умалчивания хозяином не заметных на первый взгляд недостатков жилища) доказать было затруднительно. Неудивительно поэтому, что конфликты сторон сопровождали едва ли не каждую третью сделку.

Кто же рассматривал все эти споры?
Конфликты по устным договорам разрешал суд словесный, который руководствовался исключительно показаниями свидетелей сделки (а чем же еще?). (Словесные суды были учреждены в России еще в XVIII веке как раз для разбора "несущественных" — торговых, вексельных — дел, их решения отличались краткостью и подлежали немедленному исполнению; упразднены они были при Александре III). Участники спора по письменному договору апеллировали уже к мировому судье; характерно при этом, что дела по договорам, составленным "на простой бумаге", подлежали рассмотрению в последнюю очередь.

И еще один важный штрих в договорных арендных отношениях в XIX веке. Наниматель имел право сдавать снятое помещение или часть его другому лицу, более того — согласия арендодателя при этом не требовалось, если только квартирант не передавал поднаемщику свои права и обязанности по договору целиком, во всей совокупности. То, что сегодня именуется субарендой, тогда называлось "снимать от жильцов" — помните, Раскольников у Достоевского свою "каморку" арендовал именно "от жильцов".

Поднаем был чрезвычайно распространен в Петербурге и в более поздние годы. Авторы интересных воспоминаний о Петербурге начала XX века Д. А. Засосов и В. И. Пызин рассказывают: "съемщики квартир одного и того же этажа оказывались близки по жизненному укладу. Так, жители мансардного этажа, где было 3 квартиры, были люди средней руки: там жила семья приказчика, семья военного фельдшера и семья портного. Все им было накладно платить 35 рублей в месяц за квартиру, поэтому они сдавали одну из трех комнат студентам Института инженеров путей сообщения, который находился поблизости. Если жил один студент, он платил 16 рублей; если жили двое — 20. На обязанности квартирохозяев лежала уборка комнаты с натиранием пола и кипяток утром и вечером".

В 1910-х годах законодательство, регулирующее арендные отношения, было изменено в сторону большей детализации и ужесточения условий договора. Прежде всего, договор отныне мог быть заключен только в письменной форме, с подробным описанием арендуемого жилья, порядка и сроков оплаты, прав и обязанностей сторон. (Любопытны некоторые формулировки: "Я обязуюсь не держать у себя людей без видов и соблюдать правила о явке паспортов. За произведенный мною ремонт я не имею права требовать вознаграждения, но оставляю за собою право убрать те сделанные мною приспособления, которые могут быть убраны без вреда для дома"). В поднаем сдавать комнату или угол возможно стало лишь с письменного согласия собственника.

Максимальный срок аренды остался прежним — 12 лет. Плата за аренду не могла быть взята с нанимателя более чем за год вперед. В договоре предусматривались меры к квартиранту в случае неплатежа, неустойка в случае отказа от жилья до срока, обязательства жильца: соблюдать тишину и опрятность и выполнять все правила в местах общего пользования; производить ремонт, в случае если неисправность произошла по его вине; не изменять первоначальный вид помещения; передать все в сохранности, в случае повреждения — возместить стоимость и т. д. При нарушении квартирантом какого-либо условия домовладелец имел право после письменного напоминания отказать от квартиры.

Как видим, договор носил в известной мере дискриминационный характер, ибо обязанности домохозяина были ничтожно малы по сравнению с объемом таковых у нанимателя.

Такая пропорция нередко провоцировала владельцев жилья на самоуправные действия. Вот наиболее распространенные причины, по которым затевались судебные процессы: домовладелец выселил жильцов с помощью дворников, а не полиции; хозяин дома насильно удерживал квартиранта и его гостей в запертой квартире и, наоборот, ломал двери, за которыми обитал его постоялец или запирал перед ним ворота. По-прежнему не считалось самоуправством, если хозяин без мер насилия захватывал вещи жильца за неуплату, выводил гостя, отказавшегося покинуть дом по словесному прошению, выводил жильца, в случае если последний начал ссору и т. д. Справедливости ради надо отметить, что и квартирант мог подать прошение мировому судье о признании договора недействительным, возвращении аванса и даже требовании неустойки не по экстремальным, а, так сказать, сугубо бытовым поводам: например, если домовладелец не чистил печные трубы или выгребные ямы, не мелась лестница или не работало освещение.

Полистаем газетные подшивки тех лет.
Вот любопытная заметка из Санкт-Петербурга: "9 марта 1908 г. В гражданском кассационном департаменте сената заслушано дело, представляющее огромный интерес для обывателей-квартирантов. В доме Федорова в квартиру некоего Наумова забрались воры и похитили вещей на 300 руб. Вследствие этой кражи Наумов не в состоянии был своевременно внести квартирную плату, и домовладелец предъявил у мирового судьи иск о выселении Наумова из квартиры.
Последний в свою очередь предъявил к домовладельцу встречный иск о вознаграждении за похищенное у него имущество, доказывая, что домовладелец обязан охранять дом. Мировой судья исковые требования Наумова удовлетворил. Столичный съезд мировых судей утвердил решение мирового судьи".

А вот, так сказать, "вести с другой стороны": "15 марта 1910 г. В последнее время страшно размножились хулиганы-квартиронаниматели, которые принципиально не платят денег и, переезжая из квартиры в квартиру, вводят в убытки лиц, имевших несчастье сдать им свое помещение. Необходимо организовать правильную борьбу со столь нежеланным явлением. Борьба эта должна вестись путем предания гласности имен этих господ, спекулирующих на доверчивости домовладельцев и на медлительности в действиях наших судебных учреждений".

И, наконец, из-за рубежа, не без издевки: "9 января 1901 г. По сообщению Gaz. Warsz., в Варшаве скончалась на днях местная домовладелица Сарновская, получившая широкую известность тем, что в течение 30 лет не повышала платы ни за одну из квартир в своем доме. Признательные квартиранты возложили венок на гроб почившей и в полном составе явились на похороны этой единственной в мире домовладелицы, не удручавшей нанимателей постоянными увеличениями квартирной платы. В Петербурге верится с трудом про существование на земле столь высоких качеств домовладельческой души. Домовладелец, не повышающий квартирной платы, — это картина золотого века, который воцарится на земле лишь спустя столетие". (Имеется в виду 2001-й год...)
Как мы видим, главной темой везде выступает величина арендной платы. Сколько же тогда платили за квартиру?
<наверх>
4. Платите рублики, да не за бублики

Как ни странно, но Петербург не был самым дорогим городом империи по стоимости арендуемого жилья. Средняя (в 4-6 комнат) квартира в столице обходилась нанимателю почти вдвое дешевле, чем в Варшаве или Лодзи, и почти в два с половиной раза дешевле квартиры в Киеве. Маленькие (по тем меркам, для малообеспеченных) 1-3-комнатные вообще были дешевле, чем в других крупных городах, кроме разве что Саратова и Харькова.

Прежде чем мы перейдем к конкретным ценам, надо вспомнить, с чем можно сравнивать. В начале XX века в Петербурге чернорабочие у приличных хозяев получали по 15-20 рублей, квалифицированные — до 60-70 рублей, жалованье преподавателя гимназии доходило до 100 рублей в месяц, отдать ребенка в гимназию стоило 60 рублей. Прожиточный минимум в то время составлял около 5 рублей.

Самое дешевое вино стоило 25 копеек за бутылку, самое дорогое — 15 рублей, рюмку приличной водки с закуской в трактире вам подали бы за 10-20 копеек, а в шикарном ресторане пообедать с дамой можно было и за 10 рублей. Пуд говядины в 1910 году стоил четыре с полтиной. Теперь о более серьезных предметах. Хорошая лошадь — 100 рублей, выездная пара или небольшой домик за городом ("в собственность") — 700 рублей.

Меблированные комнаты снимались от 50 копеек до 5 рублей. Столь же велик был разброс цен квартирной аренды. Для начала осмотрим средней (опять-таки, по тем меркам) величины квартиру, отстроенную по "евростандарту" (действительно, хорошие петербургские квартиры (о низшем уровне мы еще поговорим) по уровню комфорта были гораздо ближе к европейским стандартам, нежели московские). Площадь измерялась тогда в квадратных саженях — для удобства переведем их в квадратные метры.

Так вот, по нормативам полагалось иметь в такой квартире: переднюю — 14 кв.м, кабинет — 27 кв.м, зал и гостиную — 54 кв.м, столовую — 45 кв.м, спальню и будуар (разгороженные драпировкой) — 27 кв.м, таких же размеров детскую и комнату для гувернантки, комната для прислуги (не на одного, разумеется, человека) — 36 кв.м, кухня с кладовкой — 30 кв.м.

Сколько же стоила такая вот "средняя" квартира? Опять же в среднем — 750 рублей в год. Но реальная цена была часто выше — до тысячи, поскольку спрос на такие квартиры был велик.

С другой стороны, вышеупомянутый учитель гимназии вряд мог арендовать подобное жилище... Поэтому — о ценах на нижних ступеньках социальной лестницы.
Рабочие нанимали квартиру у домохозяина за 10-12 руб. в месяц, не считая дров и воды (кстати, дрова в Питере стоили в полтора раза дешевле, чем в Москве). Человек, который получал 20 (да хоть и 50) рублей и имел иждивенцев, просто не мог не сдавать в поднаем комнаты и углы в арендованной квартире другим рабочим и ремесленникам — по 1,5-2 рубля в месяц за "койко-место". Нередко в такой вот "трешке" жило до 20 квартирантов.

Литераторы либерального толка того времени любили живописать невыносимые условия проживания "угловых жильцов". Вот, например: "Когда вся комната уже заставлена кроватями, избыточные жильцы помещаются в узких закоулках между печью и стеной, иногда прямо даже на полу... спят не только в комнатах и кухне, но и в коридорах, узких проходах, нередко в помещениях, совершенно лишенных света... В той же самой комнате, которая служит общей спальней, помещается нередко и мастер-кустарь..."

Но давайте посчитаем. К 1912 году в Питере насчитывалось 150 тысяч "коечных и угловых" жильцов, обитавших в примерно 30 тысячах так называемых "угловых" квартир — выходит по 5 человек на квартиру. Поэтому есть и другие воспоминания.

Один молодой человек (в будущем известный социолог-эмигрант) пришел в гости к одному своему приятелю: "Он жил в комнате в старом многоквартирном доме, где вместе с кроватью и скудными пожитками занимал один угол. Три других угла комнаты снимали пожилая женщина, молодая девушка и товарищ Павла, работавший вместе с ним на заводе. Несмотря на явную нищету обстановки, в комнате царили чистота и порядок. Такими же хорошими были и отношения между соседями".

И вот что интересно. По переписи 1910 года жилой фонд города составлял чуть менее 230 тысяч квартир, а средняя по Петербургу заселенность в начале века была 2,5 человека на одну жилую комнату. Это говорит о том, что квартиранты обретали кров не только у бедных, более того — чуть ли не в каждой большой (и довольно дорогой) квартире 1-2 комнаты сдавались в поднаем, разве что жильцы были другие — мелкие чиновники, акушерки, студентки...
Как жили сами наниматели? Вот еще одно из воспоминаний. "В доме находилось около двухсот квартир самого различного размера и качества — от барских до более чем скромных квартирок для малоимущих семей. Жильцов пускали с разбором, имея в виду их платежеспособность и скромное поведение, для выяснения чего старшие дворники посылались на старое место жительства за сведениями.

И действительно, в доме Тарасова ни буянов, ни скандалистов, ни пьяниц, ни воров, ни безысходной нищеты не было. Если и попадали в виде исключения подобные лица, то им давали "выездные" 3-5 рублей и ломовую подводу — только выезжай.

Среди проживающих были люди разного общественного положения и состояния. Жили высшие чиновники, гвардейские офицеры с неприступным видом. Проживал даже товарищ министра финансов. В более скромных квартирах жили учителя, врачи, менее важные чиновники, собственники мелких предприятий".

Как и ныне, главными факторами, влияющими на цену аренды, были район, этаж и степень наличия удобств. Жилье на последних этажах и мансардах (в среднем по 40-35 и 30-25 рублей в месяц соответственно), как мы хорошо знаем из литературы, снимали люди малообеспеченные. Самые комфортные квартиры располагались на 3-4 этажах.

Что касается района, то, если для рабочих главным была близость к своему предприятию, то для людей более состоятельных немаловажную роль играла престижность места. Скажем, средняя квартира из 4-6 комнат в Московской части и районе Сенной стоила 750-760 рублей в год, у Новой Голландии от 800 и выше, на Литейном — 850, на Моховой или Захарьевской — 600, на Петроградской — до 400. При этом важно учесть, что арендаторы не только пускали жильцов-одиночек, но в одной квартире нередко проживало по 2-3 семьи, поэтому квартплата на одного обитателя колебалась от 30 (за Обводным каналом) до 180 (в Адмиралтейской части) рублей в год.

Помимо денег владельцу дома, квартиросъемщик платил еще и налог в казну. Какой? Все сдаваемое в аренду жилье делилось на 12 разрядов. За квартиру, снимаемую за 300 рублей, налог брался 5 рублей в год — и до 560 рублей за квартиру в шесть тысяч (да-да, были и такие!). (Кстати, избирательное право предоставлялось лишь тем квартиросъемщикам, которые платили не менее 33 рублей налога — для этого надо было снимать квартиру за тысячу в год...).

Наниматель, как правило, сам оплачивал и "коммунальные услуги". Правда, если в контракте было оговорено, что, скажем, квартира сдается "с дровами", то и цена ее повышалась. В этом случае домохозяин сам заботился о покупке и доставке дров, приобретая их по низким оптовым ценам. Но экономия при этом достигалась, как правило, за счет их качества. Дворники за отдельную плату кололи и разносили дрова в специальные емкости у дверей квартир. Электричество стоило до 35 копеек за киловатт-час. Пользование лифтом — 2 рубля в месяц.

За отдельную плату предоставлялись и другие услуги. К описываемому периоду водопровод был уже практически в каждом многоквартирном здании, но верхние этажи дешевых домов водоснабжения не имели, их жильцы заказывали воду дворникам, которые подавали ее из труб с помощью ручного насоса, или же пользовались колонкой или колодцем во дворе. В большинстве домов использовались общие фильтры для воды, индивидуальные были редкостью. Прачечные устраивались в подвалах домов.

Вокруг цен на аренду жилья, их обоснованности, как видно из прессы тех лет, кипели настоящие страсти. Дело нередко доходило до суда. Вот, например. "Капитан 1-го ранга Д. Ильинский, г-жи Горева и Карпенко заключили между собой договор, по которому Ильинский сдал внаем последним квартиру в своем доме сроком на 3 года по 1600 руб. в год. В 5-м пункте этого договора Горева и Карпенко обязались в том случае, если ранее срока они съедут с квартиры, уплатить всю сумму, следуемую до окончания срока найма по договору.

Прожив один год и уплатив за него сполна Ильинскому, Горева и Карпенко съехали. Ильинский же вместо того, чтобы сдать квартиру кому-либо, предъявил на основании договора иск к Горевой и Карпенко, требуя уплатить за 2 года вперед 3200 руб. Возражения ответчиц, что они считали себя вправе оставить квартиру ввиду холода и дурного в ней воздуха, по допросу свидетелей и по допущенной судом экспертизе подтвердились вполне. На основании заключения экспертов суд в иске Ильинскому отказал".

Иногда жильцы общались с арендодателями через газету, в жанре "открытых писем":
"Домовладельцу Фальцфейну. Вы сдаете квартиры и взимаете с жильцов за воду от 18 р. до 36 р. в месяц, а воды не даете. Это вы уж чисто по-американски поступаете. Смотрите, как бы за такие фортели вас к мировому не потянули!"
Разумеется, взаимоотношения собственников и нанимателей не ограничивались такими вот карикатурными пассажами, живописуемыми либерально-"обличительной" прессой.

Вот поистине удивительный факт. "Одному из домовладельцев пришла в голову мысль соорудить во дворе своего дома, в центре города, несколько корпусов, в которых он намерен устроить около трехсот квартир одинакового размера с арендной платою не более 25 р. в месяц.

Само собой разумеется, что для человека небогатого возможность иметь приличную квартиру за такую сравнительно ничтожную сумму весьма важна. Ввиду этого нельзя не пожелать, чтобы шаг, сделанный в этом направлении, послужил примером для многих других домовладельцев".

Несколько корпусов во дворе с квартирами за 25 (!) рублей... Что же это такое вообще — доходный дом, изнутри, снаружи и в контексте города?
<наверх>
5. Дом как город. Город как дом

Помните, как начинается роман "Обломов"? "В Гороховой улице, в одном из больших домов, народонаселения которого стало бы на целый уездный город…"
До середины XIX века доходных домов не было. Разумеется, квартиры сдавались внаем, и не только в домах купцов и фабрикантов, но и в особняках аристократов - Шереметевых, Шуваловых, Лобановых-Ростовских. Но все эти здания лишь приспосабливались под нужды аренды. Доходные же дома изначально были предназначены для сдачи всех квартир в них во временное пользование, и, соответственно, извлечения прибыли. "Иные дома стоят еще без дверей и окон, из них тянет, как из погребов, сыростью и холодом, а уже в газетах пестреют объявления о сдаче квартир в них. Нарасхват идут!" – восклицал современник.

И действительно, динамичный рост населения Петербурга (более трех процентов в год) вызвал необычайно активную деятельность в домостроении этого типа. Причем не только возводили новые здания на месте пустырей или сноса ветхих деревянных строений, но и перестраивали добротные каменные дома, находящиеся в частном владении.

Петербург стал расти в высоту. Если раньше характерной приметой центральной, парадной части северной столицы был трехэтажный особняк с высоким вторым этажом, "интимным" третьим и служебным первым, то теперь облик улиц стали определять 4-5-ти, а позже и 6-7-этажные здания.

Как возникли знаменитые питерские дворы-колодцы? Строить дома "сплошной фасадой" распорядился еще Петр. Но теперь земля стремительно дорожала, и уже расточительством выглядело классическое П-образное здание с жилыми комнатами по богато декорированному фасаду и служебными помещениями в крыльях.

Сначала до 5-7 этажей надстраивали лицевой корпус. Затем перестраивали стоявшие по периметру двора служебные и хозяйственные постройки (каретные, дровяные и сенные сараи, склады, конюшни), превращая их в жилые флигеля. Потом пространство двора перегораживалось еще одним, двумя, а то и тремя высокими (для выгоды) и узкими (по неизбежности) домами-пеналами с дешевыми, по сравнению с жильем в лицевом корпусе, квартирами. Строительный устав обязывал делать стены, выходящие на соседний участок, глухими ("брандмауэрами"), поэтому большинство помещений было односветовыми. Все это сообщало своеобразную планировку во внутренних зданиях доходного дома: коридорная система с узкими комнатами и кухнями на одну сторону, с общим туалетом на лестнице или в холодной пристройке.

Один писатель рассказывает: "Помню доходный дом, где моя бабушка прожила семьдесят лет, пока несколько лет назад его не снесли. Комнаты были такими узкими, что, стоя у одной стены, можно было дотянуться до противоположной, а круглый, по моде конца прошлого века, стол навевал сравнение со стадионом в небольшой гостиной и заставлял нас передвигаться почти по стенам. До революции жилье такого типа – с дворами-колодцами и комнатами-пеналами – считалось дешевым, его снимали мелкие служащие, небогатое купечество".

Степень престижности для этих слоев населения в значительной степени определялась тем, жил ты в первом, втором или третьем дворе (нечто подобное существует сейчас в "иерархии" офисов и, стало быть, организаций, в них помещающихся).
В корпусе же с уличным фасадом и более дорогим и комфортабельным жильем квартиры, имеющие отдельные санузлы, группировались не вдоль коридоров и галерей, а вокруг лестничных клеток. Разумеется, здесь все было по-иному: швейцар, ковровые дорожки в подъезде, камины на лестничных пролетах…

Что привнес доходный дом в контекст городской среды? До их появления здание, как завершенная симметричная система с подчеркнутым главенствующим центром, было принципиальной установкой классицизма. Эта установка легко осуществлялась, если дело шло о дворце или особняке. Однако для доходного дома (равно как и для многоэтажного конторского здания) она теряла всякий смысл. Здесь не было главного, что следовало бы выделить положением в центре, декором или другими традиционными средствами, и не было второстепенного, которое нужно было бы этому главному подчинить, а самое основное - не было единства внутренней структуры.