Александр Вахмистров: "Рост цен на жилье скоро прекратится"

Александр Иванович, известно, что в некоторых субъектах РФ реализация приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" испытывает определенные трудности. Как вы оцениваете ход реализации этого нацпроекта в Петербурге? Учитывается ли в нашем городе опыт успешных регионов? 
- Реализация Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" в Санкт-Петербурге также наталкивается на определенные трудности. Главная сложность заключается в том, что проект, призванный в первую очередь обеспечить регионам федеральную помощь, пока не дает этой поддержки. Ведь приоритетный национальный проект стал результатом анализа выполнения федеральной целевой программы "Жилище" в предыдущие годы и направлен на решение выявленных проблем, требующих комплексного подхода и концентрации нормативных и финансовых ресурсов федерального центра и регионов. Но мы до сих пор не видим ни единой государственной строительной политики, ни финансовой поддержки. Пока Санкт-Петербург опирается лишь на собственные силы. К началу реализации национального проекта мы подошли с хорошим потенциалом, благодаря тому, что в последние годы петербургский строительный комплекс поступательно развивался. 
Безусловно, начало реализации нацпроекта активизировало нашу работу в решении жилищного вопроса, способствовало четкому формированию приоритетных задач. В городе есть программы по субсидированию очередников, по обеспечению жильем молодых семей, работников бюджетной сферы. Набирает обороты ипотека. Разработаны меры по предоставлению строительной отрасли необходимого объема земельных участков. Все это действует, но нашему городу и любому другому региону нужны законодательные, методологические и финансовые механизмы от федерального центра. Только общими усилиями можно решить жилищный вопрос в обозначенные сроки. 
- Сейчас в Петербурге наблюдается незначительное снижение темпов роста цен на жилье. Чем вы объясните наблюдавшееся до последнего времени их стремительное увеличение? Как вы оцениваете ближайшую перспективу? 
- Стремительный рост цен характерен не только для Санкт-Петербурга, он наблюдается в целом по стране. Во всех регионах жилье подорожало на 40-60%. Как ни удивительно, наш город занимает 4-е место по росту стоимости квадратного метра. Нас опережают Москва, Московская область и Екатеринбург. Другими словами, это экономический сценарий развития всей страны, а не отдельных регионов. 
В Петербурге основной причиной роста цен стало наложение отложенного спроса прошлого года на спрос этого года. В результате в начале 2006-го началось резкое повышение цен. В настоящее время повышенный спрос подогревается искусственно. На ценах уже не сказывается отложенный спрос 2005 года, нет и прямого влияния развития ипотеки. Рост цен обусловлен сегодня не тем, что стали меньше строить, а исключительно стараниями операторов рынка, придерживающих квартиры до лучших времен. 
Для замедления роста цен нужно не снижать объемы предложения. И хочу заметить, что жалобы на отсутствие новых участков под застройку необоснованны. Сейчас в городе на разной стадии готовности находится порядка 11 млн кв. м. Квартиры есть и на первичном, и на вторичном рынках, но продавцы их придерживают с целью получения большей выгоды. Не менее важно не поддерживать и не усиливать ажиотаж вокруг покупки жилья. Этот психологический фактор также в немалой степени способствует росту цен. Мне кажется, что цены сегодня на пике и скоро остановятся. Еще месяц-два потерпеть, и рынок оживится, предложений станет больше. Цены будут расти не так интенсивно, а по каким-то сегментам могут даже чуть-чуть упасть. 
- В прошлом году в Петербурге было введено 2,3 млн кв. м жилья. В текущем планируется столько же. Однако спрос сегодня значительно превышает предложение. Будет ли расти количество сдаваемых в эксплуатацию квартир? За счет чего строительный комплекс города может увеличить объемы вводимых квадратных метров и насколько? 
- Для Санкт-Петербурга оптимальный объем жилищного строительства – 2,4-2,6 млн кв. м в год. Именно эта цифра обеспечит баланс спроса и предложения на рынке недвижимости. Думаю, что к данному показателю мы придем в 2008 году. Увеличивать объемы строительства будем преимущественно за счет новых территорий, освоение которых определено как приоритетное направление развития города. Это Северо-Приморская, Северная и Приморская юго-западная части Петербурга. Однако не исключается и поиск участков на территории сложившейся застройки, где возможны градостроительные преобразования. 
- Как вы оцениваете существующий механизм предоставления участков под застройку в Петербурге? Планируется ли в ближайшем будущем его корректировка? 
- Над процедурой предоставления участков под застройку мы работаем не один год. Но точного, ясного и отлаженного порядка пока добиться не удалось в силу, как бы банально это ни звучало, меняющегося федерального законодательства. Тем не менее, принципиально мы были готовы к введению в действие Градостроительного кодекса, поскольку уже к этому времени перешли на новую схему распределения земли. Этот переход был не только идеологическим - была разработана и нормативная база. Сейчас же мы дорабатываем порядок согласования и подготовки документации по тем положениям, которые введены Градкодексом впервые. Это, как известно, разработка документации по планировке территорий (соответствующий регламент уже есть), в ближайшее время будет определен порядок подготовки проектной документации. Кардинально процедура предоставления земельных участков меняться не будет, все главные положения уже прописаны в Градостроительном кодексе. Нам следует его выполнять и приводить в соответствие региональное законодательство. 
- Сегодня конкурсная документация для торгов по большинству участков готовится силами Комитета по строительству и подведомственного ему ГУ "Управление инвестиций". Ранее администрация заявляла, что будет активно привлекать к этой работе частные компании. Однако представители бизнеса почти не проявили интереса к данному направлению. Собирается ли городская администрация вводить дополнительные стимулы для частных компаний с целью активизации подготовки документов для торгов? Что необходимо сделать, чтобы этот вид деятельности стал полноправной отраслью строительного бизнеса, как планировалось ранее? 
- Тот факт, что градостроительная документация готовится силами профильных комитетов, концептуально верен. Эта работа и должна в большей степени выполняться органами исполнительной власти. 
Идея проведения конкурсов на право подготовки документации к торгам заключалась в том, чтобы легализовать этот бизнес. И интерес к данной работе был большой. Проблема в другом – разработчики документации столкнулись с изменившимся законодательством и необходимостью подготовки проектов планировки. 
В этом году для упорядочения этой процедуры был подготовлен регламент взаимодействия органов исполнительной власти по согласованию и разработке документации по планировке территорий. В дополнение к нему Комитетом по градостроительству и архитектуре подготовлено и скоро будет утверждено внутреннее положение о подготовке проектов по планировке территорий, предназначенное для проектировщиков. 
- В 2004 году принята Программа развития территорий под жилищно-гражданское строительство до 2010 года. В рамках ее реализации были подготовлены проекты планировки и межевания нескольких кварталов (в СПЧ и на Юго-Западе). Какие еще кварталы, включенные в Программу, будут выставлены на торги до конца года? Достаточно ли этих объемов для удовлетворения потребностей строительного рынка Петербурга? 
- На заключительной стадии находится разработка проекта планировки и межевания 58-го квартала Северо-Приморской части Приморского района, где наряду с общественно-деловыми объектами будет построено 380 тыс. кв. м жилья. Аналогичные работы ведутся по новым кварталам Юго-Запада, где можно возвести более 1 млн кв. м жилья, по кварталам 15-17 восточнее проспекта Юрия Гагарина, по территории "Северная долина". Первые участки этого района будут выставлены на торги уже в 2006 году. Потенциал данных территорий позволяет удовлетворить потребности строительного рынка. 
- Представители городской администрации заявляли о том, что не менее 10% всего жилья в Петербурге будет строиться на бюджетные средства. Каковы планы на текущий год? Какое количество квадратных метров планируется возводить в дальнейшем? 
- Строить за счет средств бюджета не менее 10% от общего объема вводимого в эксплуатацию жилья мы планируем со следующего года. В 2007 году мы ставим задачу выйти на 256 тыс. кв. м, а в 2008-м – на 300 тыс. кв. м. В этом же году город построит порядка 160 тыс. кв. м жилья для расселения ветхого и аварийного фонда, для очередников, для работников бюджетной сферы. 
- На каждом заседании правительства рассматриваются вопросы о продлении сроков ранее выданных постановлений о проектировании и строительстве. Одна из причин задержки сдачи жилья – невыполнение условий компаниями-монополистами. Какие шаги собирается предпринять городская администрация для урегулирования отношений между монополистами и застройщиками? 
- Для того чтобы снизить напряженность этой ситуации, мы изменили порядок продления сроков строительства. Если компания задерживает сдачу по объективной причине, в том числе в связи с проблемами по энергоснабжению, и объект находится практически на завершающей стадии, то продление срока на шесть месяцев оформляется приказом Комитета по строительству, без выпуска нового постановления и без штрафных санкций. Такая мера позволяет застройщикам не отвлекаться на сбор документов и сосредоточиться на строительстве. 
А в глобальном плане город намерен изменить всю систему взаимодействия строителей и организаций-монополистов. Работа между ними должна строиться по следующему принципу: строители - строят, а монополисты - прокладывают инженерные коммуникации к возводимым объектам. Руководящую роль в этом взаимодействии возьмет на себя Комитет по энергетике, с которым застройщик будет заключать договор об инженерном обеспечении. Таким образом комитет гарантирует подключение объектов к необходимым ресурсам. 
Значительным достижением в урегулировании этой кризисной ситуации считаю подписание правительством города соглашения с РАО "ЕЭС России" о программе по развитию энергетического комплекса Санкт-Петербурга до 2010 года. Объем инвестиций в энергетику города составит более 300 млрд рублей. 
Мы также намерены выкупить контрольный пакет акций ОАО "Ленэнерго", с тем чтобы иметь возможность влиять на политику компании и следить за выполнением обязательств. 
- Вами принято решение о ежегодном проведении Петербургского ипотечного форума. В чем вы видите перспективы работы Форума, и какова его роль в развитии рынка жилищного кредитования? 
- Предназначение Петербургского ипотечного форума – обмен опытом, информацией о механизмах распространения ипотеки в разных регионах нашей страны. Такая форма взаимодействия дает неоценимый пласт информации, необходимой для дальнейшего развития. 
- Как вы относитесь к идее проведения цикла семинаров "Ипотека. Доступно и комфортно", разъясняющих гражданам преимущества приобретения жилья в кредит? Какие формы работы с населением могли бы также эффективно нести просветительскую функцию по вопросам ипотечного кредитования? 
- Эту идею я приветствую и поддерживаю. Развитие ипотеки тормозит не в малой степени стереотипы горожан, а порой и страх перед кредитами. Поэтому важно развенчать все ложные мифы и дать максимально объективную картину о системе жилищного кредитования.

Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя. Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя. Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя. Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя. Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя. Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя. Ипотека — разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.

Святослав Белянский

Источник: Бюллетень Недвижимости N1005 18.08.2006 bn.ru