Аренде больше некуда расти.
Январь 2010 года на рынке аренды столичного жилья традиционно характеризовался снижением активности участников. По оценке риэлторских агентств, в первую половину января "все было спокойно", а основной поток клиентов активизировался только с 22 числа.
По данным компании "Миэль-аренда", спрос на квартиры в декабре 2009 года - январе 2010 года снизился на 23,11% по сравнению с ноябрем 2009 года и на 37,09% - с октябрем. Такое падение спроса можно считать скорее последствиями кризиса, чем сезонным явлением.
По оценке экспертов, на рынке аренды столичного жилья идет тенденция к снижению спроса и предложения. В минувшем году существенное снижение спроса коснулась квартир бизнес-класса, спрос и предложение переместились в более экономичный сегмент.
Кризис по сезонному сценарию
В 2009 году сегмент аренды на рынке жилья преимущественно развивался по традиционному сезонному сценарию, продемонстрировав затишье в начале года и во время проведения летних отпусков, и достаточно активное поведение участников в осенний период, связанное с притоком студентов из других регионов и трудовой миграцией.
По данным компании "Миан", 75-80% сделок осуществлялось в ценовом сегменте до 40 тыс. руб. в месяц. "Потенциальный интерес (число заявок в риэлторские компании) к найму столичного жилья сократился почти на треть, количество совершенных сделок - в 1,5 раза. Объем предложения аренды в среднем на 30% превышал существующий спрос. При этом если среди квартир эконом-класса, пользующихся популярностью, количество экспонируемых вариантов по-прежнему отстает от уровня спроса на 15-20%, то в высоких ценовых категориях предложение превышает спрос в 1,6-1,8 раза", - отмечает исполнительный директор агентства "Миан" Инна Игнаткина.
По мнению аналитиков, наблюдаемое увеличение ассортимента жилья произошло за счет перемещенных в сегмент аренды объектов, приобретаемых ранее для дальнейшей перепродажи. С другой стороны, собственники, сдававшие ранее квартиру полностью одной семье, предпочли более выгодный вариант - несколько нанимателей «вскладчину», выигрывая тем самым на совокупной стоимости аренды.
Кроме того, некоторые ипотечные заемщики, столкнувшиеся с проблемой погашения кредита, предпочли изменить свои жилищные условия, переехав к ближайшим родственникам, и нелегально сдавать имеющееся в собственности залоговое жилье.
Рынок нанимателя
В прошедшем году в условиях рынка нанимателя требования к объектам заметно изменились. По мнению специалистов, по сравнению с докризисным периодом арендаторы стали более разборчивыми: теперь значительно меньше пользуется спросом низкокачественное жилье, квартиры на первых этажах, без мебели. Заметно выросли требования к транспортной и инфраструктурной составляющей района будущего проживания - популярностью пользуются квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро.
По оценке компании "Миан", наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью 35-60 кв. метров, преимущественно в панельных домах (60%), расположенных на удалении 4-5 станций от кольцевой линии метрополитена, с косметическим ремонтом, с мебелью и минимальным наличием бытовой техники.
"Пользуясь сложившимися условиями, часть нанимателей в этом ценовом диапазоне стараются подобрать варианты с лучшими потребительскими характеристиками", - отмечает И.Игнаткина.
Что касается динамики спроса и предложения, то, по словам первого заместителя директора компании "Миэль-аренда" Марии Жуковой, в 2009 году спрос ни разу не превысил предложение.
Высокобюджетная аренда
По оценкам IntermarkSavills, в 2009 году в Москве было сдано в аренду около 3000 - 3500 элитных квартир. Примерно две трети рынка в данном сегменте занимают иностранцы, работающие в крупных корпорациях и посольствах. Одновременно на этом рынке активно присутствуют и российские арендаторы – их доля составляет около 30% от всего спроса.
В то же время в первом полугодии 2009 года компания Penny Lane Realty зафиксировала аренду 1300 квартир, что превышало докризисный уровень на 62%.
"Сегодня мы видим сокращение объема, но, безусловно, он пока еще далек от докризисных показателей. Однако нужно заметить, что присутствует постепенное усиление дефицита качественного предложения", - сетует руководитель отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин.
Эксперт указывает на несколько факторов. "Во-первых, лучшие предложения, адекватные рынку с точки зрения как цены, так и качества, реализуются довольно-таки быстро. - рассказывает В.Ламин. - Во-вторых, часть элитных квартир с дорогим эксклюзивным ремонтом в бюджете от $8000 сейчас не находят своего арендатора. После многократного снижения месячной ставки сдача в аренду этих квартир становится не рентабельной. Поэтому собственники держат цену. В-третьих, мы наблюдаем постепенное сокращение новых поступлений. В прошлые годы среди приходящих на рынок квартир три из четырех были новичками. Сегодня их количество сократилось и уже составляет соотношение 1:1 к квартирам, которые уже давно на рынке".
По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в целом, как и прогнозировалось, прошедший год для рынка элитной аренды, хотя и оказался кризисным, но основных позиций не нарушил. "Людей, желающих снимать элитную квартиру в Москве, осталось достаточно много, и требования к таким квартирам были по-прежнему высоки. Значит, рынок элитной аренды действительно оказался устойчивым и стабильным сегментом", - считает он.
Тем не менее, если сравнивать с докризисным рынком, то количество предложений увеличилось как минимум вдвое, указывает К.Ковалев.
Аренда подешевела на 12%
По данным "Миан", за прошедший год средняя стоимость найма столичного жилья сократилась почти на 12% и в декабре - январе составила 57,8 тыс. руб. в месяц.
Если рассмотреть ситуацию в сегменте жилья эконом-класса в январе 2010 года, то, как утверждает АН DOKI, арендовать однокомнатную квартиру можно, как и прежде за 24 тыс. рублей. "Двушка" обойдется в 30 тыс. рублей, как и в прошлом месяце. Аренда же трехкомнатных квартир подешевела на 15 % и составила 38 тыс. рублей.
В сегменте жилья бизнес-класса аренда однокомнатной квартиры выросла на 7,2% и остановилась на отметки в 38 600 рублей. "Двушки" также прибавили в цене (+4,2%) - 50 тыс. рублей. Трехкомнатные квартиры можно арендовать за 72 тыс. рублей, и это на 2,9% больше, чем в прошлом месяце.
Изменилась ценовая ситуация и в сегменте элитных квартир. «Однушку» можно арендовать за 73 тыс. рублей, что на 1,3% больше показателей в прошлом месяце, двухкомнатная квартира подорожала на 3,2% - 96 тыс. рублей, а вот аренда «трешки» упала на 3,4% и составила 170 тыс. рублей, отмечают аналитик DOKI.
По мнению директора департамента аренды IntermarkSavills Галины Ткач, на конец января 2010 года средний бюджет аренды элитного жилья в Москве снизился приблизительно на 1,5% и составил среднестатистические $5820 за объект в месяц (в декабре 2009 года – $5900).
Самое дорогое и дешевое
В завершившемся году минимальный уровень стоимости найма составил, по данным риэлторов, 10 тыс. руб. в месяц. За эту сумму можно было снять комнату с минимальным набором мебели, расположенную в панельном или блочном доме старого фонда в одном из спальных районов Москвы в 10-15 минутах езды наземным транспортом от ближайшей станции метро.
Если говорить о премиум-сегменте, то, по данным Penny Lane, самое недорогое предложение года – маленькая двушка в Староконюшенном переулке за $1100 в месяц, а самое дорогое – шикарная пятикомнатная квартира в районе Чистых Прудов за $50 000 в месяц.
По данным АН DOKI, самая дешевая однушка в январе стоила 12 тыс. рублей. Снять самую дешевую 2-комн квартиру в Москве в январе можно было за 17 тыс. рублей. около метро "Домодедовская". Эта квартира находится в 12-этажном панельном доме советской застройки. Ремонт в квартире был сделан 10 лет назад. Арендовать самую дешевую 3-комнатную квартиру можно было у метро «Домодедовская» за 22 тыс. рублей в месяц.
В январе, по данным DOKI, cнять самую дорогую 1-комн квартиру в Москве можно было в районе метро "Арбатская" за 140 тыс. руб. Самая дорогая съемная 2-комнатная квартира располагается в районе метро "Кропоткинская", за нее просили 400 тыс. рублей в месяц. Аренда самой дорогой 3-комнатной квартиры обходилась в январе в 1,2 млн рублей в месяц. Такую сумму просили за аренду квартиры в жилом комплексе "Триумф-Палас" на Ленинградском проспекте.
Кризис – сезон скидок
В докризисный период комиссия риэлторского агентства за услуги по сдаче в найм жилья преимущественно составляла 100% ежемесячной арендной ставки (со снижением до 80% в верхних ценовых категориях) и взималась как с собственников, так и с арендаторов. Как и на любом рынке, скидки обсуждаются в индивидуальном порядке и скидки могли достигать 50%.
По словам И.Игнаткиной, в завершившемся году большинство риэлторских компаний сократили размер комиссионных, получаемых от нанимателей до 60-80%, от наймодателей - до 50%.
"При этом ряд агентств перешли к так называемому дробному оказанию услуг, при котором клиент, заплатив определенную сумму (размер которой гораздо меньше ежемесячной стоимости найма квартиры), может воспользоваться помощью риэлтора при составлении договора найма жилья", - рассказывает она.
Также нужно учитывать, что на рынке появилось много частных маклеров, которые и раньше работали за меньшую комиссию, чем агентства, а теперь предлагают услуги за 50% и даже ниже.
Так же торг в 2009 году имел место и между арендатором и собственником, особенно в сегменте высокобюджетной аренды. "Именно наличие скидок и льготных условий, даже к концу года, когда собственники стали идти на это менее охотно, оказывалось решающим фактором при выборе той или иной квартиры", - говорит К.Ковалев из Blackwood.
"Порой, в ходе переговоров можно было достичь дисконта в 20-25%, т.к. для многих арендодателей это была попытка удержать клиента и избежать простоя квартиры. Однако нередко встречались и те собственники, кто, посчитав расходы на амортизацию и ощутив существенное подорожание коммунальных платежей в домах высшего ценового сегмента, не желали идти на компромиссы", - отмечает cтарший аналитик департамента аренды IntermarkSavills Елена Рябоконь.
В регионах оживление
По данным федерального портала по недвижимости "Мир Квартир", в январе текущего года в российских городах наблюдается не только снижение, но и рост средних арендных ставок на квартиры разных площадей, что свидетельствует о стабилизации рынка жилой аренды в большинстве субъектов РФ.
Исключением по-прежнему стал Санкт-Петербург, где цены снизились на все типы квартир: однокомнатные (14682 рублей/мес.) на -3%, двухкомнатные (20560 рублей/мес.) сразу на -5% и трехкомнатные (37536 рублей/мес.) на -1,8%. В Новосибирске существенно подешевела аренда однокомнатных (14799 рублей/мес.) и двухкомнатных (18762 рублей/мес.) квартир на -4,6% и -4,7%, соответственно. Но здесь на 2,4% выросли трехкомнатные квартиры (29635 рублей/мес.).
Аналогичная ситуация отмечалась и в Томске: "однушки" (9486 рублей/мес.) стали дешевле на -2,5%, "двушки" (12886 рублей/мес.) - на -3,8%, "трешки" (16933 рублей/мес.) подросли на 4%.
Абсолютный рост аренды всех типов квартир показали Екатеринбург и Нижний Новгород. В Екатеринбурге однокомнатные квартиры (15019 рублей/мес.) подорожали на 3,1%, двухкомнатные (24853 рублей/мес.) – на 2,9%, трехкомнатные (33836 рублей/мес.) – на 1,8%. В Нижнем Новгороде: однокомнатные (12459 рублей/мес.) прибавили 1,2%, двухкомнатные (16420 рублей/мес.) – 2,5%, трехкомнатные (20856 рублей/мес.) - 3,4%.
Некуда расти
Остерегаясь давать прогнозы на 2010 год, Мария Жукова все же считает, что в 2010 году картина будет более приближена к "докризисным" годам, чем к ситуации 2009 года.
В начавшемся году основной объем сделок будет осуществляться в наиболее востребованной категории эконом. При этом владельцы квартир, в целях привлечения потенциальных нанимателей, вынуждены будут использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риэлторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.
"Арендные ставки вплоть до весны сохранятся на достигнутом уровне с возможными колебаниями не более 1,5-2% в положительную либо отрицательную сторону в зависимости от сегмента", - прогнозируют эксперты из "Миан".
"Дальнейшее развитие рынка аренды, вероятнее всего, будет происходить по традиционному сезонному сценарию. При этом продолжительность периода его возвращения к докризисному уровню будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Однако уже сейчас вполне очевидно, что по сравнению с рынком купли-продажи, срок восстановления сегмента аренды будет минимальным", - считает И.Игнашкина.
Что касается дорогого жилья, то по прогнозам риэлторов, здесь также все будет зависеть от внешних факторов.
"Если рост экономики приведет к приезду новых арендаторов, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к росту спроса на покупку жилья, а значит и к увеличению стоимости квартир - за продажей всегда растет аренда. В общем, в случае позитивного внешнего сценария, очевиден тренд на увеличение арендных ставок", - считают в Penny Lane.
Пессимисты полагают, что расти сейчас арендным ставкам просто некуда – нет никаких положительных внешних факторов.
По мнению руководителя "Индикаторов рынка недвижимости" Олега Репченко, одними из факторов, которые не позволят росту ставок аренды на рынке недвижимости столицы являются снижение покупательской способности населения. Появившийся на фоне массовых сокращений, роста числа безработных, повышения цен на продукты первой необходимости, этот фактор вынуждает людей «туже затянуть пояса», считает О.Репченко.
"Также на ставках аренды квартир в Москве не может не сказаться отток трудовых мигрантов. Не стоит забывать и про отток иностранной рабочей силы. Увеличение предложения способствует снижению цен", - делает вывод эксперт.
Сергей Велесевич
/Интерфакс/